Taşınmaz Simsarlığı Sözleşmesi

Taşınmaz Simsarlığı Sözleşmesi

 

Giriş

 

Yazımızda taşınmaz simsarlığı sözleşmesinin tanımı ve bu sözleşmenin temel amacı, ücrete hak kazanma zamanından kısaca bahsedecek ve bu doğrultuda verilmiş yargı kararları ile birlikte hukuki değerlendirmelerde bulunacağız.

Taşınmaz Simsarlığı Sözleşmesinin Kurulması

 

Simsarlık sözleşmesi Türk Borçlar Kanunu’nda (“TBK”) simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkanının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması halinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir şeklinde tanımlanmıştır. Tanımdan da anlaşıldığı üzere simsarlık sözleşmesinin yasal tanımı çerçevesinde, fırsat gösterici simsar ve aracı simsar olmak üzere iş görme borcunun kapsamına göre temel iki türü bulunmaktadır. Her iki durumda da kanun sözleşme kurulursa ücrete hak kazanılacağını belirtmiştir. TBK m.521’de simsarın, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanacağı belirtilmiştir. Yani simsarlık sözleşmesinde simsar asıl sözleşmenin kurulamamasının rizikosu yüklenmektedir. Çünkü simsarlık ücretini talep hakkı simsarlık sözleşmesinin kurulmasıyla değil, simsarlık faaliyeti sonucunda asıl sözleşmenin kurulmasıyla doğacaktır.

Yargı Kararları

 

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/13-644 E. 2017/460 K. Numaralı ve 15.03.2017 tarihli kararında ; ‘’…sözleşmede taşınmazın müşteri ve 3. dereceye kadar akrabalarının 1 yıl içerisinde satın alınması durumunda sözleşmeden sorumluğu olacağına ilişkin tespit yapmıştır. ‘’ bu sözleşmenin imzalanmasından itibaren 1 yıl içerisinde her ne suretle olursa olsun sözleşmeye konu taşınmazın müşteri adına veya üçüncü dereceye kadar akrabaları adına satın alınması halinde 300.000,00 TL satış bedeli üzerinden %3 komisyon ücreti ve KDV nin ödeneceğinin, 3/B fıkrasında ise 3/A fıkrasında belirtilen şartın emlak komisyoncusu devre dışı bırakılmak suretiyle gerçekleşmesi halinde müşterinin, kendisine ve taşınmaz mal sahibine ait komisyon ücretinin tamamını ödemekle yükümlü olduğunun kararlaştırıldığı anlaşılmaktadır…’’

Yargıtay 3. HD 2010/12894 E. 2010/16291 K. Numaralı ve 12.10.2010 tarihli kararında Simsarlık sözleşmesinin yazılı olarak yapılmasının tek başına yeterli olmayıp geçerli olabilmesi için simsarlık sözleşmesinin unsurlarını kapsaması gerektiğini şu şekilde ifade etmiştir; ‘’…Şekil, sözleşmenin geçerlilik şartı olarak öngörüldüğü takdirde yazılı sözleşmenin tellallık sözleşmesinin unsurlarını kapsaması gerekir. Taraflar arasında düzenlenen belge ise emlak görme belgesi başlığını taşımakta, sözleşme metninde ise yalnızca söz konusu taşınmazın gösterildiğinden ve ceza koşulundan söz edilmektedir. BK.’nun 404/ilk hükmüne göre tellal ücret karşılığında bir aktin icrasına aracılık etmeyi üstlenir. Bu unsurları içermeyen emlak gösterme belgesi olarak düzenlenen yazılı belge tellallık sözleşmesi olarak geçerli sayılamaz. Bu itibarla taraflar arasındaki hukuki ilişki tellallık sözleşmesi olarak nitelendirilemez…’’

Yargıtay 13. Hukuk Dairesi 2011/19916 E. 2012/4096 K. Numaralı 27.02.2012 tarihli kararında simsar ve iş sahibinin her ikisinin de imzasının bulunması gerektiğini, aksi halde sözleşmenin geçerli olmayacağını belirtmiştir; ‘’…BK’nın 404/son maddesinde gayrimenkul tellallığı akdi, yazılı şekilde yapılmadıkça muteber olmaz hükmü bulunmaktadır. Bu itibarla sözleşmenin yazılı olmasının geçerlilik şartı olduğunda duraksama olmamalıdır. Öte yandan yazılı sözleşmenin, sözleşme taraflarınca da imzalanması zorunludur. Taraflardan birisinin imzasının bulunmaması halinde sözleşme geçersiz hale gelir ve taraflara hiçbir hak ve yetki vermez. Dava konusu olayda, davacı tarafından dava dilekçesinin ekinde sunulan sözleşme örneğinde davacı tellalın imzasının bulunmadığı anlaşılmaktadır. Öyle olunca BK’nın 404/son maddesine uygun bir şekilde tellallık sözleşmesinin vücut bulduğunu kabule olanak yoktur. Sözleşme geçersiz olduğu için de davalıyı komisyon ücretinden sorumlu tutmaya olanak bulunmamaktadır. Mahkemece değinilen bu yön gözetilerek davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir…’’

 

Simsarlık Ücretinin Belirlenmesi

 

TBK madde 522’de simsarlık sözleşmesinde ücretin belirlenmesi başlığı altında “Ücret, belirlenmemişse tarifeye, tarife yoksa teamüle göre ödenir.’’ şeklinde belirtmiştir. Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmeliğin (“TTHY”) 20. Maddesinde alım satıma aracılık hizmetine ilişkin hizmet bedeli oranının, alım satıma aracılık sözleşmesinde yer alan satış bedelinin katma değer vergisi hariç yüzde dördünden fazla olamayacağı ve kiralamaya aracılık hizmetine ilişkin hizmet bedeli, kiralamaya aracılık sözleşmesinde yer alan kira bedelinin katma değer vergisi hariç bir aylık tutarından fazla olamayacağı belirtilmiştir.

Ek olarak belirtmek gerekmektedir ki İstanbul Ticaret Odası Meclisi’nin 11.04.1996 tarih ve 6 sayılı teamül kararına göre simsarlık ücreti satış bedeli üzerinden %2’şer + KDV olarak ve taşınmaz konusundaki kira sözleşmelerine ilişkin simsarlık ücreti oranı ise; yalnız kiracıdan bir defaya mahsus olmak üzere; sözleşme süresi ne olursa olsun: 1 yıllık kira bedelinin %10+KDV olarak belirtilmiştir. Sonuç olarak tarafların sözleşmede bir ücret belirlememesi durumunda TBK m.522 ve TTHY m.20 göz önünde bulundurularak teamül kararlarına göre bir ücret belirlenmesi gerekmektedir.

 

Avukat Mustafa Aşık
Polat & Polat Avukatlık Ortaklığı